昨日住建局表态,或因看清楼市这八大事实!

2023-08-02 09:01:31来源:深圳概率

深圳前海|鸿图

认清现实,直面挑战!


(资料图片)

昨天,深圳住建局发文指出:

结合深圳市房地产实际情况,会同市有关部门、中央驻深机构和各区抓好贯彻落实,更好满足居民刚性和改善性住房需求,扎实推进保交楼工作,切实维护房地产市场秩序,促进深圳市房地产市场平稳健康发展。

这样的表态算是大姑娘上轿头一遭,起码在今年是次。这意味着,

深圳出招救市是早晚的事情!

重点在于要抓好贯彻落实各项政策。具体如何贯彻怎样落实,将会结合深圳房地产实际情况。

而现在深圳房地产实际情况并不乐观,除了分化加剧,还有房价下跌……

今日概帮主总结出八大楼市事实,希望能够直面现实,让房地产回到健康发展的轨道上来。

一句话,该出手时就出手!

希望有关方面该救市时赶紧出招!

事实1

市场分化持续加剧!

过去是“二八”分化,现在是“一九”,甚至低于这个水平。也就是说,能够卖得动卖得好的项目越来越少。

从近正在开盘的几个项目的认筹情况来看,除了一个项目认筹超过推盘量外,其它几个都低于推盘量,甚至低于50%。

来源大巫找房整理

即使是热点南山的项目,都难以幸免。值得注意的是,一些项目之前几期基本上都是热销,到现在开始滞销。

这意味着什么?意味着市场的分化已经接近临界点。

临界点一过,分化也就停止,楼市或将进入全面滞销周期,到时候,再出手救市可能已经晚了。

事实2、

板块轮动悄然结束!

在深圳,一直有板块轮动说,也就是说,过去是西部热东部冷,南部热北部冷,现在是全面冷。

在板块轮动说中,深圳楼市的热度有向西走的事实,同时有向北转的趋势,更有向东看的期许。

坊间流传的板块轮动时间图

但经过一段时间的折腾,现在看来,板块轮动的时钟基本停电了。

楼市轮到北面光明和观澜,就后继乏力,持续冷却。东部龙岗和坪山,望眼欲穿都等不来轮动的钟点。

楼市板块轮动不起来,这意味着市场开始固化,流动性变弱,楼市的热度和温度都在逐渐退却。

事实3、

房价下跌已成事实!

深圳房价节节攀升,这是过去的传说,为避免高房价被诟病,从2018年开始就不再公布深圳房价。

坚挺若梧桐山的房价到了今天,也越来越脆弱。从许多片区来看,其实深圳房价已经阴跌许久了。

不仅是新盘获批售价低于预期,包括开盘时,许多项目为了促销,又给了更多的现场折扣和优惠。

更严重的是,许多片区的房价,包括罗湖南山宝安龙华的二手房价,都跌穿了二手房参考价。

有统计显示,今年1月,深圳房价环比已经下跌了3.88%。到了第三季度的7月,房价下跌还在持续。

数据来源|网络

事实4、

去化周期不断加大!

在深圳,住宅的去化周期几乎都在一年以内,原本去化周期比较长的多半是商办或公寓,一般去化都在一年以上。

现在,深圳住宅的去化周期同样再延长,已经普遍超过一年半载,要赶上商业地产商务公寓了。

乐有家数据

今年2、3、4月,深圳一手住宅去化周期不断加大,从14.5个月延长到15.3个月,持续加大。

这意味着楼市的库存不断加大,库存越大,去化越长。

而且现在市场已经出现一种趋势,“商转住”,就是把已经严重过剩的商业用地转为住宅用地。前段时间拍卖的几块宅地就是商地改过来的。

未来的住宅市场供应无疑或会加大,这对楼市而言,库存的负担会更重,去化的周期会更长。

事实5、

商业物业基本卖不动!

即使是不限售不限贷的商业类物业,包括商办和公寓,基本都卖不动了,这是深圳楼市又一严峻事实。

无论是大户型类的企业公馆,还是小面积段的青年公寓,无论是投资还是自住,都遭遇困局。

据有关统计机构数据显示,进入今年,深圳商务公寓成交量大幅缩水,无论是供应量和成交量都低于同期。

数据来源克而瑞

许多商业地产后都采用非市场化的手段来处理,不是低价转让给第三方,就是关门放在那里捂着。

相当于按下了暂停销售键,不卖了,反正也卖不动,给再高的回佣也卖不动,只有等春暖花开的时候。

事实6、

购买力正在衰竭!

要说购买力,深圳的确当仁不让,曾经深圳楼市号称自愈力极强,理由无非是基于购买力强大的事实。

但现在面临不断下行的市场,过去多半持币观望的置业者,现在更多是袖手旁观,甚至割肉离场。

这意味着,房子的资金虹吸效应正在逐渐消失,买房置业投资的动力正在关机。当然,刚需还在。

不过,现在的购买力基本上变成“纸老虎”,徒有其表,威风不再。为什么,因为买房消费的信心正在消失。

是什么导致了信心的消失?原因很多,这是一个值得思考的问题。现在需要的是,如何重启市场信心。

事实7、

不少民企要死不活!

要说现在谁难,除了收不到房的业主,还有卖不动房的企业。当前问题除了保交楼,还应保房企。

房子卖不动,投入的资金回不了水,许多房企面临严重的流动性枯竭,各种问题也就浮出水面,按下葫芦起了瓢。

不仅银行债务还不上,供应商欠款给不了,而且连工资都发不出来。

雪上加霜的是,银行又不给新融资,到处拆借已经没门,不仅无法保交楼,甚至无法保生存。

有能力的抱国企大腿,没能力的只有等太阳从西边升起。反正一句话,赖在那里,无可奈何!

即使在深圳,这样的房企为数不少。这个事实有点残酷,但要坦然面对。

事实8

救市的呼声不绝于耳!

近可以看到,从中央到地方,从官方到民间,其实也意识到房地产市场的严重性,并开始着力解决问题。

现在的政策是,上层已经发话,鼓励地方上因城施策,生产自救。

概帮主认为,救市措施不能再犹抱琵琶半遮面,而是应该旗帜鲜明早点出台。

尤其是深圳,具有强大指标意义和示范作用的深圳楼市,必须早一点拿出实际的救市措施,给市场以信心。

昨天住建局的积极表态,或许意味着,救市新政已在路上……

咱们拭目以待吧!

后说一句,像深圳这样底蕴深厚的楼市,相信给点阳光就会灿烂。

END

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总编丨傅卫鸿丨丨乔爷青青

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