作者：李云飞｜来源：原创

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现在韩国正在面临着一场迫在眉睫的房地产衰退，严重程度将大于2009到2014年金融危机之后的颓势。有分析师甚至认为韩国将会成为下一轮亚洲金融危机的起点。

(资料图片仅供参考)

为什么会这样说？我们先来看一看韩国房地产市场的现状就知道了。

韩国的房价现在已经连续8个月下跌，首尔部分公寓已经跌去了巅峰时期的30%-40%，仅在2022年的12月份，房价就下跌了12%，创下了韩国2003年以来最大的单月跌幅。根据数据显示，去年年中首尔公寓成交量更是暴跌超过70%。

此时，在高价位接盘的房东们，一觉醒来发现自己的资产人间蒸发了几亿韩币，恐怕要哭晕在厕所了。

与此同时，韩国房地产开发商为了适应市场，开始搞起了买房子送手机、送金条，甚至还可以送奔驰等优惠政策，就这样也无人问津。

如今韩国房价暴跌，不管是房东们还是租客们都背上了一辈子都还不完的房贷，韩国金融危机的爆发只在一念间。

我们要知道，韩国的房价那可是排名世界第二啊，第一名的是香港。在过去的10年间，韩国首尔的房价疯涨了整整3倍，仅从2017年到2022年8月份，韩国首尔的房价涨幅就高达87%，即便是在疫情期间，韩国的房价依然一路狂飙了40%。

于是我们不禁要问，这么好的楼市神话怎么说破灭就破灭呢？关于这一点我要从两个方面讲起。

第一、韩币加息的结果。

迫于美元加息的压力，这几年韩国也开始了连续加息。自2021年8月到2022年7月，韩国就进行了六次加息，到去年底韩国总共加息250个基点。今年1月份的时候，韩国再次上调基准利率，现在的基准利率为3.5%，是14来的最高水平。

基准利率上调，那么房贷利率就会跟着不断上涨，迫于压力之下，房东们无力偿还房贷，最后也就只能够忍痛低价抛售房子了。大家都在卖房子，房价自然也就下来了。

当然这还不是最主要原因，釜底抽薪的事情还在后面。我们接着往下看。

第二、韩国全租房的模式。

韩国有一个很特殊的全租房模式，那就是只要你一次性向房东缴纳房屋总价的50-80%的押金，就可以免费租房两年，两年后房东可以一次性把押金再退还给你。至于年轻人没有这么多的押金也没有关系，韩国政府还可以为年轻人提供低息全租贷款。

这一招在房价不断上涨、银行低利率的条件下是很好使的，因为租客去银行贷款付全租押金，每月所需要支付的利息，只有普通月租的四分之一，甚至更低，这样大家就可以把省下来的钱攒起来自己尽快也买个房。

因此，这几年全租房在韩国非常受欢迎，高峰时期占据了租房市场的70%以上。而作为客东们也很高兴，因为他们可以拿着无息的贷款，再买一套房。因为他们相信，即使房租到期后，他们立马也能够找到新的租客，这钱就等着永远放在自己的身上。

根据韩国的房地产数据显示，单单在2020年7月份，一个月之内首尔地区记录在案的靠全租押金买房的数量就达到了2976户。

韩国的房地产市场很大一部分就是因为这个原因起来的，当然韩国的房地产市场也正是因为这个原因倒下去的。

那就是随着银行利率不断上升，房东们每个月偿还贷款的压力加大，再加房子又卖不掉，他们已经无力偿还租客们的押金了。

另外，由于房地产泡沫被戳穿以后，租房的价格也在下跌，很多全租客发现房租价格一旦下跌，就立马提出要搬走，要房东们退还他们的押金，但是这个时候房东们哪里还有钱来退还押金呢？唯一的路就是跑路了。

至此，买房、租房从卖方市场转变到了买方市场，最终靠全租房买房的房东们也就只能够低价甩卖房子，陷入了死循环。

而作为租房客们，当初本着着能够为自己省下一大笔，结果搞得房东跑路了，押金血本无归，虽然可以起诉房东，但是这条路却是异常艰难。

如今，由于韩国房价暴跌，不管是房东们还是租客们都背上了一辈子都还不完的房贷，韩国的楼市神话破灭了！

根据数据统计，2022年，韩国家庭的平均负债更是超过了9000万韩元（约合人民币48万元），是10年前的一倍。2022年第四季度韩国的个人消费总体下降了0.4%。今年3月份，民调机构益普索集团发布的全球幸福感调查报告显示，在32个国家当中，2022年韩国的居民幸福感排名第31位，仅高于匈牙利。

看到这里，有人会问，韩国的今天会是中国的明天吗？对此我想说的是，1、我们还没有高到世界第二的房价，2、我国也没有实行全租房的政策来推动房地产市场的繁荣，3、即使在当下经济压力加大的情况下，我国也没有放宽房地产的政策来促进市场经济的发展。

由此，我们可以看出，中国的房地产市场是在慢慢地挤泡沫，并不会像韩国一样出现泡沫破裂。你认为呢？

作者：李云飞，大型互联网公司创始人、大型食品连锁企业CEO，从事互联网及实体连锁行业20年，曾被搜狐网、网易财经、腾讯、凤凰网、中讯网、百度等知名媒体平台相继专题报道，擅长财经知识分析，创业指导！

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